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Factor Ciudad
Cálculo ISR
Teoría de Valor
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Introducción |
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Definiciones: |
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Definiciones |
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Valor, es el monto numérico máximo de acuerdo
al equilibrio de la oferta y la demanda en un determinado mercado, y que
permite desplazar un bien en un plazo adecuado
para el que posee el bien y es aceptado sin presiones por quien lo desea. |
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Definición de costo: |
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Importe global de los desembolsos hechos para lograr la fabricación de un
bien. en ello intervienen todos los elementos que participan en dicha
fabricación: materiales, mano de obra, impuestos, etc. |
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Definición de precio: |
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Razón o proporción en que se desplaza
económicamente un bien en un mercado determinado |
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(costo más utilidad) |
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Definición de
valor: |
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Medida de deseo de propiedad sentida por la posesión de un objeto. El
monto numérico máximo que alcanza un bien considerando su potencial en el
mercado basado en la ley económica de la oferta y la demanda. |
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Definición de
avaluó: |
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Conjunto de operaciones a través de las cuales es posible llegar a una
justa apreciación en moneda de un determinado bien con una serie de
actividades que requieren la aplicación de métodos científicos. |
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Naturaleza y propósitos de la valuación: |
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El valor de la propiedad raíz se crea, mantiene, modifica y destruye a través
de 4 grandes fuerzas que motivan a la actividad de los seres humanos, estos
son: |
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a) Los ideales y estándares sociales, |
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b) Los ajustes y cambios económicos, |
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c) Los reglamentos políticos, o gubernamentales |
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d) Las fuerzas físicas o naturales |
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El carácter complejo de estas fuerzas es difícil de comprender. están en
constante cambio, pero para una somera comprensión de las mismas se enlistan
las siguientes: |
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a) Fuerzas sociales |
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a) Aspecto demográfico (aumento
o disminución) |
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b) Cambio de la densidad de la población |
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c) Cambio de elementos en las familias |
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d) Distribución geográfica de grupos raciales y
sociales |
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e) Tendencias hacia la educación y actividades sociales |
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f) Tendencias hacia el diseño arquitectónico y aprovechamiento |
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b) Fuerzas económicas |
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a). Recursos naturales, su cantidad, calidad |
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b) Situación y vida probable de los mismos |
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c) Tendencias comerciales e
industriales |
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d) Tendencias de empleos y niveles de sueldos |
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e) Nivel de
precios, tipos de intereses e
impuestos |
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f) El poder
de compra de la población en general |
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Todas estas afectan: |
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El costo, el
precio y el valor |
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Generalmente el objetivo de la valuación es llegar a: |
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“El valor de mercado” |
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Definición de
valor de mercado: |
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Valor de mercado es el monto más alto en términos de dinero que un bien
pueda alcanzar si fuera expuesto en un mercado libre permitiéndose en un
tiempo razonable encontrar un comprador que
sin presiones y con conocimiento
del mercado logre adquirir dicho bien. |
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SABER VALUAR ES SABER COMPARAR, SABER BUSCAR, SABER ANALIZAR, SABER
PONDERAR LOS ANTECEDENTES Y DATOS RECABADOS. |
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(Dante Guerrero) |
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Nivel de actividad
Valuatoria: |
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La necesidad de los avalúos es universal y se realiza en tres niveles de
actividad: |
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Primer nivel de actividad valuatoria: |
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Este primer nivel lo tiene el público en general. La gente que usa un
bien raíz, lo posee y lo emplea. estas personas tienen que hacer decisiones
para comprar, hipotecar, rentar, asegurar, calcular daños etc. |
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Cuando un individuo se encuentra con estos problemas, puede hacerlo
sobre la base de sus propias decisiones, acertadas o equivocadas ya que de
manera empírica, sin un método concluye en la apreciación de un valor. |
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Segundo nivel de actividad valuatoria: |
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Este nivel está comprendido por las personas que de alguna manera
interviene en la actividad de los bienes raíces; vendedores, corredores,
inversionistas, constructores,
administradores, prestamistas, etc. |
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Estos individuos generalmente están
en constante contacto con el valor de los inmuebles, frecuentemente el
público les pide su opinión sobre los valores de los inmuebles. |
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Es aceptable que ellos exterioricen opiniones de valor pero estando
consientes de sus limitaciones y reconociendo que cuando el problema les
advierta que no están calificados para actuar recomienden a un valuador
profesional. |
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Tercer nivel de actividad valuatoria: |
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El tercer nivel de actividad valuatoria está constituido por los valuadores
profesionales |
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Estos por lo general son profesionales titulados con preparación
académica especializada para desempeñar su actividad, contando con
conocimiento, práctica, e integridad moral y se identifican profesionalmente por
su designación, se agrupan en asociaciones o colegios que propician la
constante capacitación para cumplir con su función. |
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La necesidad de estos servicios es reconocida por los bancos, sindicatos,
hipotecarias y compañías aseguradoras y notarios y corredores de bienes
raíces. |
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Principios que determinan los
“valores De los bienes raíces” |
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Principios que determinan los valores de
los bienes raíces: |
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1.- Principio de la oferta y la demanda: |
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Este se encuentra afectado por el aumento o disminución de la población, si hay poder de la compra y a
su vez si hay escases de inmuebles. |
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Si hay escases de inmuebles los
precios suben; si hay sobre oferta los precios bajan |
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2.- Principio de cambio: |
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Siempre deberá preverse lo que fue ayer, lo que es hoy y lo que
será mañana, basándose en el principio de causa y efecto. |
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En las construcciones hay que considerar los ciclos que existen: |
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Desarrollo: formación de fraccionamientos nuevos. Equilibrio: colonias
establecidas. Desintegración: cambio de usos del suelo. |
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3.- Principio de regresión: |
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Una propiedad situada en un conjunto habitacional densamente poblado, una
vecindad o una zona de alto riesgo
tiende a valer menos por las condiciones poco deseables de su
vecindario. |
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4.- Principio de progresión |
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Un inmueble pequeño en una zona donde el resto de los inmuebles son de
mayor proporción, tiende a incrementar su valor ya que permite que sea
alcanzable para mayor número de personas, por el principio de progresión. |
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5.- Principio de sustitución: |
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Este se entiende como el hecho de reemplazar con otra propiedad un
inmueble igualmente deseable de valor más alto, o más bajo. |
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Puede referirse esto a la propiedad física y a su uso. |
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6.-Principio de consistencia: |
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El principio de consistencia se basa en la compatibilidad que se tiene
entre el terreno, la construcción y su entorno. |
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Cuando una propiedad mantiene un equilibrio entre la proporción del
terreno (c.o.s), la superficie del área construida (c.u.s.), y tiene un uso
adecuado a la zona en que se encuentre (usos y destinos), le permitirá
obtener el máximo valor de mercado. |
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7.- Principio de óptimo uso |
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Es aquel que al momento de efectuar el avalúo, producirá el más alto
ingreso al terreno y/o construcciones por un periodo determinado. |
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El ingreso neto no siempre es el dinero, pueden ser también
satisfacciones personales por ejemplo: |
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· La cercanía al parque
de un fraccionamiento, lo cual proporcionara valores mayores a los terrenos
que colinden con él. |
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8.-Principio de equilibrio: |
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· Es una ley natural que
está gobernada por el equilibrio de los
agentes de la productividad que son: a) proyecto; b) mano de obra y
construcción; c) administración; d) capital. |
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· Cuando estos factores
están en equilibrio se obtiene el valor máximo de un bien inmueble. |
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9.- Principió de competencia: |
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Esto va íntimamente ligado a la ley de la oferta y la demanda, un exceso
en ganancias atrae a otros inversionistas y esto a su vez equilibra el
mercado por que desaparecen las utilidades exageradas. |
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10.- Principio de ingresos óptimos |
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Este está íntimamente ligado al principio de óptimo uso, los agentes de
productividad deberán representar un ingreso neto máximo hasta cierto límite,
después la productividad bajará. |
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11.- Principio de conformidad: |
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Es conveniente que para una zona exista un grado razonable de
homogeneidad, para que las propiedades
puedan alcanzar su óptimo valor. |
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Si en determinada zona existen usos discordantes, esto provoca que los
valores bajen. |
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Es por esto, que se tome en cuenta
el esfuerzo que hacen las autoridades
para el establecimiento de planos reguladores. |
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12.- Principio de anticipación o comparación: |
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Este principio establece que el valuador debe de tomar en cuenta los
antecedentes históricos de zonas
similares o que presentan situaciones similares al inmueble que está en
estudio, por ejemplo: localizar zonas que puedan ser comparadas con
características iguales o que se tengan antecedentes históricos. |
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Clasificacion
de los Avalúos: |
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La necesidad de solicitar un avalúo puede surgir de muchas situaciones, |
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Por ejemplo: |
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1.- Relativo
a transferencia de propiedad |
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· Para ayudar a decidir a
probables compradores sobre precios de oferta |
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· Para ayudar a decidir a
probables vendedores sobre precios aceptables de venta |
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· Para establecer bases
justas en el intercambio de bienes raíces |
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· Para establecer bases
juntas en reorganización o fusiones de propiedades múltiples |
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· Para determinar la garantía
esencial ofrecida en préstamo o hipoteca |
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· Para dotar a un
inversionista con una base firme, para tomar decisiones en la opción de
adquirir bienes raíces o comprar bonos, cédula, etc. |
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3.- Para determinar
la justa indemnización en afectación |
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· Para estimar el valor
como un todo: o sea antes de afectación |
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· Para estimar el valor
después de afectaciones |
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· Para determinar valores
de la fracción afectada por daños y perjuicios a la fracción remanente |
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4.- Para
el establecimiento de bases par pagos
de impuestos. |
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· Para definir los bienes depreciables de una propiedad,
como la edificación, y los bienes no depreciables, como el terreno, y para
estimar la tasa de depreciación aplicable |
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· Para determinar
impuestos de regalías, herencias, etc. otros fines pudieran solicitar otros
valores y no el del mercado |
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· Palor asegurable, para
satisfacer los requerimientos del asegurado, del asegurador y del ajustador |
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· Valor referente;
solicitado por corporaciones funcionadas, emisiones de bonos, revisiones contables,
etc. |
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· Valor catastral; para
pagos de impuestos y transmisiones de dominio |
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Estas listas no incluyen todos los servicios que puede prestar el valuador
profesional, sino que indica únicamente la amplia gama que cubre su
especialidad. |
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· Es de mucha importancia
anotar en los avalúos, el propósito que se persigue (o sea la estimación. de un
tipo de valor) y la función para la que es requerido ese valor. |
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Propósito del avaluó de bienes inmuebles |
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El propósito fundamental de un avalúo es para determinar valor. El valor
normalmente buscado es el “VALOR DE
MERCADO”, sin embargo existen otros tipos de valor que dependen del
uso o destino por el cual, el cliente requiere el avalúo también otorga una
base de autoridad para establecer una decisión. |
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Código de ética profesional del valuador |
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1.- El valuador deberá cimentar su reputación en la honradez, laboriosidad
y capacidad técnica profesional, observando las normas de ética más elevada
en todos sus actos, así como el debido decoro en su vida social y
profesional. |
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2.- El valuador tendrá la obligación de contribuir al enaltecimiento de
la profesión en la medida de sus posibilidades actuando con probidad y buena
fe y cumpliendo con las normas del derecho vigente |
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3.- El valuador no deberá aceptar la ejecución de un avalúo fuera de su especialidad
sin tener los conocimientos y experiencia para ello, o en su defecto
solicitar el asesoramiento correspondiente. |
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4.- El valuador deberá sostener un criterio libre e imparcial
independientemente de los nexos de parentesco o beneficio personal. En su
caso deberá declararlo así en el contenido de su informe. |
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5.-El valuador deberá ser veraz con respecto a lo que ve y siente de
acuerdo con su leal saber entender, en el momento de efectuar la valuación y no
aceptará influencias extrañas, presiones ni remuneraciones que hagan variar su recto criterio. |
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6.-El valuador tendrá la libertad de aceptar o rechazar la práctica de
los avalúos que le solicite |
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7.-El valuador respetara y guardara el secreto profesional. |
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8.-El valuador nunca deberá perjudicar a un colega en su reputación o
competencia, ni interferirá en los trabajos del mismo. |
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9.-El valuador deberá limitar su publicidad exclusivamente a la expresión
de su actividad profesional. |
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10.-Los valores que fije el valuador deberán ser en todo caso, justos,
racionales y equitativos. |
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Definición de ética |
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La palabra "ética" proviene del griego "ethikos"
(carácter). Se trata del estudio del accionar humano para promover los
comportamientos deseables en los integrantes de una sociedad. |
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